Opportunité de réaménagement d’un site de 113 acres dédié à la transformation chimique et à l’industrie lourde, situé en bordure de la rivière Ohio

Cette usine représente une opportunité considérable de réaménagement industriel lourd dans le comté de Brooke, en Virginie-Occidentale, et bénéficie d'un emplacement stratégique le long de la rivière Ohio, dans la haute vallée de l'Ohio. Le site s'étend sur environ 113 acres contigus et regroupe une usine de distillation et de raffinage de produits chimiques d'une superficie de 33 acres, déjà en activité, ainsi qu'une parcelle adjacente de 80 acres destinée à la réhabilitation d'une friche industrielle, connue sous le nom de « Trimodal Terminal Site ».

En activité depuis 1914, le complexe industriel existant bénéficie d'infrastructures étendues, comprenant notamment des équipements de production, des installations de chaudières, des systèmes de traitement des eaux usées, 13 bâtiments et un quai fluvial certifié.

La parcelle adjacente de Trimodal offre un terrain supplémentaire viabilisé et divisible, ouvrant ainsi des perspectives en matière d'expansion industrielle, de fabrication de pointe, de projets liés à la transition énergétique, d'infrastructures de centres de données et de développements liés à la logistique.

Le site bénéficie d'un accès direct aux rives de la rivière Ohio et de liaisons avec les réseaux routiers, ferroviaires et fluviaux, ainsi que d'infrastructures de services publics et de gaz naturel déjà en place.

POINTS FORTS DE L'INVESTISSEMENT

SITE ET POTENTIEL DE DÉVELOPPEMENT

La propriété se compose de deux parcelles complémentaires :

1. Site industriel de Koppers – Environ 33 acres

Un complexe de distillation et de raffinage de produits chimiques bien établi, en activité depuis 1914, comprenant :

• 13 bâtiments industriels existants.
• Équipements de traitement et alambics à distillation multiple.
• Chaufferie équipée de trois chaudières et d'une capacité de production de vapeur déclarée de 120 000 livres par heure.
• Infrastructures existantes de traitement des eaux usées.
• Quai certifié sur la rivière Ohio.
• Mise en place des raccordements aux réseaux industriels.

2. Site du terminal trimodal – Environ 80 acres

Une parcelle adjacente, constituée d'une friche industrielle ou d'un terrain inoccupé, offrant un potentiel de développement supplémentaire, notamment :

• Terrain industriel viabilisé et divisible.
• Possibilité de lotir la parcelle en lots d'une superficie pouvant aller jusqu'à 1 acre.
• Infrastructures existantes de gaz naturel.
• Sous-station électrique située à proximité.
• Accès à la connexion par fibre optique.
• Réseau d'assainissement municipal situé à proximité immédiate de la propriété.

Ensemble, ces deux parcelles forment un ensemble industriel d'environ 113 acres, bordant directement la rivière Ohio et présentant un potentiel considérable de réaménagement et d'extension.

INFRASTRUCTURES ÉLECTRIQUES ET ÉNERGÉTIQUES

Le site bénéficie d'une infrastructure électrique déjà en place et de la proximité des réseaux régionaux de services publics.

Électricité :

• Fournisseur d'électricité : Mon Power (une filiale d'AEP).
• Capacité d'alimentation électrique déclarée : 10 à 50 MVA.
• Augmentation potentielle de la puissance : jusqu'à 100 MW, sous réserve de la confirmation de la capacité et des infrastructures du réseau électrique.
• Tension existante sur site : 24 000 V, abaissée à 2 400 V, triphasée.
• Sous-station située à environ 1 000 pieds de la parcelle du terminal trimodal.

L'infrastructure électrique existante constitue une base potentielle pour la poursuite des activités industrielles, la fabrication de pointe et les projets à forte intensité énergétique, y compris les applications liées aux centres de données, sous réserve d'études supplémentaires en matière d'alimentation électrique et de mises à niveau.

INFRASTRUCTURES DU GAZ NATUREL

La propriété bénéficie de raccordements au gaz naturel déjà en place qui desservent les deux parcelles du lotissement.

Site industriel de Koppers :

• Fournisseur : Direct Energy / Mountaineer Gas Company.
• Conduite principale de gaz existante de 6 pouces.
• Pression indiquée : 38 PSIG.
• Conduite située à environ 156 pieds de l'usine.

Terminal trimodal pour colis :

• Conduite de gaz naturel existante de 3 pouces.
• Capacité de charge estimée à environ 100 000 pieds cubes par heure.

Le gaz naturel couvre actuellement environ 89 % des besoins annuels en combustible de la chaufferie existante, les 11 % restants étant fournis par un solvant de procédé.

PROCÉDÉS INDUSTRIELS ET FABRICATION

Le site de Koppers a toujours fonctionné comme un complexe de distillation de goudron de houille et de raffinage chimique, doté d'une infrastructure de production bien établie et de capacités d'exploitation industrielles.

Les spécifications de traitement historiques communiquées comprennent :

• Plusieurs alambics de distillation d'une capacité nominale comprise entre environ 60 et 110 gallons par minute.
• Capacité totale de distillation de l'usine pouvant atteindre 345 millions de livres par an (2014).
• Trois chaudières industrielles dont la capacité de production de vapeur déclarée totale s'élève à 120 000 livres par heure.

La gamme de produits historique comprend :

• Huile chimique raffinée.
• Naphtalène.
• Huiles de distillation.
• Goudron de carbone.
• Mélanges de créosote.

Les infrastructures existantes offrent des possibilités de poursuite des activités de fabrication de produits chimiques, de reconversion industrielle ou de réaménagement en vue d'activités de fabrication alternatives, sous réserve de l'état des équipements et d'une diligence raisonnable en matière d'exploitation.

EAU, EAUX USÉES ET CONNECTIVITÉ
Approvisionnement en eau : accès à la rivière Ohio pour les besoins en eau de refroidissement industrielle ; l'eau potable municipale est fournie par le service des eaux de la ville de Follansbee.

Traitement des eaux usées : Installation biologique de traitement des eaux usées existante sur le site, dont la capacité autorisée déclarée est de 350 000 gallons par jour. Le réseau d'assainissement municipal est également situé à proximité immédiate de la parcelle Trimodal.

Connectivité par fibre optique : Une infrastructure de fibre optique existante est disponible via Frontier et Verizon sur le site de Koppers, tandis que la connectivité via Frontier et Comcast a été identifiée pour la parcelle Trimodal.

Les infrastructures existantes dans les domaines des services publics et des télécommunications constituent une base essentielle pour soutenir les activités industrielles et le développement futur.

LOGISTIQUE ET EMPLACEMENT STRATÉGIQUE

Ce bien immobilier bénéficie d'un emplacement stratégique au sein du corridor industriel de la vallée supérieure de l'Ohio, offrant un accès à de multiples réseaux de transport.

1. 01
   RouteAccès direct à la route 2 de Virginie-Occidentale.
2. 02
   Raildesserte ferroviaire assurée par Norfolk Southern.
3. 03
   Voie navigableAccès direct aux rives de la rivière Ohio et quai fluvial certifié existant.
4. 04
   LieuFollansbee, comté de Brooke, Virginie-Occidentale.

La combinaison des voies d'accès routières, ferroviaires et fluviales offre des avantages logistiques pour le transport des matériaux en vrac, des produits industriels et les activités de fabrication.

SITUATION EN MATIÈRE D'ENVIRONNEMENT ET MESURES D'INCITATION À L'INVESTISSEMENT

Ce bien immobilier présente un potentiel de réaménagement grâce à ses infrastructures industrielles existantes et à son cadre de friches industrielles.

Parmi les principaux enjeux liés à l'environnement et au développement, on peut citer :

• Le site « Trimodal » a reçu un certificat d'achèvement délivré par le WVDEP dans le cadre du programme de dépollution volontaire.
• Une étude documentaire conceptuelle sur l'environnement est disponible.
• Les activités en cours en matière d'environnement et d'obtention des autorisations viennent étayer la planification d'un développement par étapes.
• La désignation en tant que « zone d'opportunité fédérale » peut donner lieu à des avantages fiscaux pour les investissements éligibles, sous réserve du respect des conditions applicables.

L'état environnemental de l'usine Koppers existante et de la parcelle Trimodal devrait être évalué séparément dans le cadre du processus de diligence raisonnable lié à l'acquisition.

STRATÉGIES DE DÉVELOPPEMENT POSSIBLES

L'ensemble immobilier offre plusieurs possibilités d'investissement et de réaménagement :

1. Industrie et production chimique : poursuite ou extension des activités de traitement et de raffinage des produits chimiques.
2. Transition énergétique : réaffectation des infrastructures industrielles existantes à des applications liées à l'énergie.
3. Fabrication de pointe : développement d'installations industrielles et de production modernes.
4. Infrastructure du centre de données : conversion potentielle du site en un campus d'infrastructures numériques à forte consommation d'énergie, sous réserve de la disponibilité de l'alimentation électrique, des systèmes de refroidissement, de la fibre optique et des études environnementales.
5. Logistique industrielle : exploitation des infrastructures fluviales, ferroviaires et routières pour les opérations industrielles et de distribution multimodales.

PRÉSENTATION DE LA TRANSACTION

Article	Détails
Actif	Usine Koppers de Follansbee
Lieu	Follansbee, comté de Brooke, Virginie-Occidentale
Adresse	810, Koppers Road / 600, Veterans Drive
Installation industrielle existante	Environ 33 acres
Terminal trimodal pour colis	Environ 80 acres
Superficie totale	Environ 113 acres
Opérations historiques	Distillation et raffinage chimiques
Infrastructure électrique	Disponibilité du service déclarée : 10 à 50 MVA
Potentiel de développement énergétique	Une augmentation de 100 MW est prévue
Gaz naturel	Infrastructure existante sur site
Traitement des eaux usées	Capacité autorisée : 350 000 GPD
Transports	Route, rail et voie navigable
Situation environnementale	Le projet « Trimodal » a reçu le certificat d'achèvement délivré par le WVDEP
Catégorie d'investissement	Zone d'opportunité fédérale

VÉRIFICATION PRÉALABLE ET PROCHAINES ÉTAPES

Des vérifications techniques, juridiques et commerciales supplémentaires seront nécessaires, notamment :

• Vérification de la propriété foncière, du titre de propriété, des limites et de l'intégration des parcelles.
• Évaluation des équipements industriels existants et de l'état des bâtiments.
• Vérification de la capacité du réseau électrique et de l'augmentation de puissance proposée de 100 MW.
• Confirmation de la capacité d'approvisionnement en gaz naturel et des conditions de livraison.
• Examen des études d'impact environnemental et des obligations en matière d'assainissement pour les deux parcelles.
• Vérification des autorisations de traitement des eaux usées et de leur état de fonctionnement.
• Évaluation de la certification des quais fluviaux et des modalités d'accès ferroviaire.
• Confirmation des conditions d'investissement applicables aux « Opportunity Zones ».